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不動産・アパート管理会社の役割は?委託先の比較で重要なポイントも

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不動産・アパート管理会社の役割は?委託先の比較で重要なポイントも

不動産・アパート管理会社の役割は?委託先の比較で重要なポイントも

アパートを経営するには、管理会社は重要な役割を担います。自分がオーナーとなるアパートの部屋を貸すとなると、管理をすべて自分でおこなうのは大変です。管理会社にオーナーとなる自分と入居者の間に入ってもらい、建物の管理や入居者へのサポートなどを託します。

このコラムでは、これからアパートを経営しようとしているオーナーや、現在アパート経営をしているけど管理会社の変更を考えているという方に向けて、アパートの経営に必要な情報をまとめました。アパート管理会社や不動産、仲介会社など、アパート経営をするには欠かせない業者の役割を解説しています。

また、アパート管理業者に委託をするとなったときにかかる費用の相場や、契約の種類などについても紹介しているので参考にしてください。

アパート管理会社の仕事とは?オーナーが委託できる役割

アパート管理会社はおもに、オーナーからの委託を受けて従来のオーナーの仕事を代わりにおこなう会社です。入居者の管理や建物の管理など、さまざまな仕事がありますので、管理会社に委託できる役割を3つに分けてご紹介します。

入居者の管理

まず入居者の管理とは、入居者が部屋に住んでいるとき起きたトラブルに対応することです。「お湯が出ない」「水漏れが起きた」などの設備に関することだけでなく、「隣人がうるさい」などのご近所トラブルまでさまざまです。

これら入居者からの問い合わせは対応が遅れてしまうと、新たな問題やクレームが生まれてしまうため早急な対応が大切です。しっかり対処できないと退去してしまい、入居者が安定しなくなるでしょう。そのため、賃貸の管理になれている管理会社に対応してもらうと安心です。

物件の管理

アパートの玄関や廊下、階段エレベーターなどの共用部分の清掃、部屋の設備が不具合をおこしたときなどの対応をします。また、退去した部屋の修繕工事の手配なども必要です。とくに共用部分の清掃は入居率に関わってきます。できるだけ清潔な場所に住みたいという気持ちは、多くの人がもっているのではないでしょうか。

部屋の設備の不具合は、入居者の管理につながってきますが迅速に対応しなければ、入居者は快適な生活は送れません。しっかりと管理をすることが大切です。

そのほかの管理

ほかにも、入居者から家賃を回収する役割があります。入居者全員が毎月しっかり家賃を支払ってくれるとは限りません。滞納も少なくなく、「たまたま家賃を支払い忘れた」という人から「失業などにより家賃を支払う能力がない」という人までさまざまです。

滞納が続くようなら家賃を催促や起訴まで起こす事態にもなりかねません。管理会社との契約にもよりますが、滞納分の保証がある場合もあります。

また、管理会社が代わりに管理するなかで、入居者を増やすために新しい設備に交換する提案やリフォームをすすめるなどアドバイスがもらえることもあります。自分が介入しなくても管理会社によって、しっかりと管理してもらうことができるのです。

アパート管理会社・不動産屋・仲介会社|それぞれの役割

アパート管理会社・不動産屋・仲介会社|それぞれの役割

アパートの経営をするにあたり、オーナーと先ほどご紹介したアパート管理業者のほかに、不動産屋や仲介会社などが関係してきます。業者それぞれの役割や関係性について解説しますので、アパート経営のしくみの理解を深めましょう。

アパート管理会社と不動産屋の違い

アパート管理会社は、前述にあるようにオーナーとしての仕事の委託を受けて管理する役割があります。その一方で、不動産屋はおもに仲介という役割をもっています。不動産とは大きな意味で土地と建物のことをさすのです。

不動産屋は、アパートやマンション・戸建て住宅などの居住用の建物と、ビルやテナント・事務所などの事業用建物を取り扱うことがあります。不動産業とひとことでいっても、以下のような役割が含まれています。

  • 〇不動産の開発(建物をつくる)
  • 〇所有する不動産を分譲、もしくは賃貸する
  • 〇不動産の売買や賃貸の仲介をおこなう
  • 〇不動産の管理をする

 

不動産屋として幅広く取り扱う会社があれば、ひとつに絞って専門としている会社もあります。不動産屋にはさまざまなタイプがあるのです。不動産屋がどのように関わり、役割を担っているのかというのは物件により異なります。

アパート管理会社の役割

アパート管理会社は、建物の共用部分の清掃や入居者へのサポート、家賃の集金などオーナーの役割を代わりに委託されている立場です。オーナーとの契約により、どこまで介入するのかというのは変動します。契約内容によっては家賃を滞納している相手に対し、オーナーに代わりに管理会社が起訴請求することもあるのです。

アパート管理会社は、管理に特化した業者がおこなっていることが多いですが、不動産屋がおこなっている場合があります。自社で所持している物件、もしくは委託を受けている物件を貸し出し、管理しているのです。なかには、建築会社が施工から管理までおこなっている場合もあります。

仲介会社の役割

仲介会社とは、部屋を探している人とオーナーの間に入り、契約に結びつける役割があります。この仲介会社とは、賃貸を専門に取り扱う不動産屋です。オーナーから仲介の依頼を受けることを専門としている仲介会社もあれば、自社の物件を紹介して契約をおこなう不動産屋もあります。

仲介会社はホームページや店舗などで物件を紹介したり、お客さんから内見の依頼があった場合には、案内をしたりします。契約となれば、オーナーや管理会社に代わって手続きをおこなうのです。仲介会社をしている不動産屋が、物件の管理をしているというケースも少なくありません。

管理会社への委託方法の種類

管理会社への委託の方法は大きく分けて3つあります。管理委託・サブリース・自主管理それぞれの方法をご紹介いたしますので、ご自分にあった方法を選んでみてください。

1.管理委託
管理会社にアパート管理を委託することをさします。入居者の募集から契約の手続き、家賃の集金、アパートでのトラブルの対応などオーナーの仕事をおこないます。管理委託をすることで、オーナーは管理業務をする必要がありません。そのため、ほかに本業がある場合や遠方に住んでいる場合でも、不動産を所有できるのです。

2.サブリース
サブリースとは、アパートの場合には一棟分を不動産屋が借り上げたうえで、第三者に又貸しするとう方法です。オーナーは管理に関わる必要はなく、不動産屋が管理をおこないます。一棟分借り上げてもらえるため、空室となってもオーナーには不動産屋から家賃保証が入ってきます。

しかし、サブリースでの契約は一見リスクがないように見えますが、家賃として支払われる金額が低いことがあります。また、手数料が多くかかったり、不動産屋から家賃の値下げ交渉をされたりすることがあり、トラブルが起きやすいです。このようなことがあることから、契約の際にはしっかり内容を確認しておく必要があるのです。

そのような問題がないように、バススルー型のサブリースという方法があります。管理の一切は不動産屋に任せたサブリース型と同じですが、大きく違うのは空室時の家賃保証がないことです。家賃保証がない代わりに、手数料などがサブリースより手ごろになっており、満室時は多く手元に入ります。

3.自主管理
自主管理とはその名前のとおり、管理会社を通さずオーナーが自分でアパートの管理をおこなうことです。管理会社に委託する手数料を自分のものにできますが、その代わり何かトラブルがあったときには、24時間365日いつでも対応する必要があります。

アパート経営は副業でほかに本業があるという場合には、ひとりで管理をおこなうのは非常に難しいです。管理が行き届いていないと、入居者が安定しない人気のない物件となってしまうでしょう。そのため、管理会社へ依頼することも検討してみることをおすすめします。

アパート管理会社への手数料・委託するメリット

はじめにご紹介したように、アパートの管理をオーナーだけで担うには役割が多く、大変です。そのため、アパート管理はアパート管理会社に依頼することを検討してみてはいかがでしょうか。しかし、実際に依頼するときに気になるのは手数料でしょう。そこでここでは、手数料の目安と管理会社に委託するメリット・デメリットをについて見ていきます。

手数料の目安

アパート管理会社に依頼する際には、一般的に管理手数料として家賃の5パーセントほどが相場となっています。賃貸物件の管理の場合には、基本的に家賃の何パーセントというように決められていることが多いです。

手数料が低い場合には3パーセントほど、高い場合には8パーセントほどと相場にも差はあります。委託される業務の範囲が広がることによって、手数料は高くなる傾向があるのです。手数料が低い場合には、費用負担は軽くなりますが管理会社のサービスが少なくなり、オーナーの仕事が増えてしまうことがあります。契約の際にはどのような業務を引き受けてもらえるのか、しっかり確認しておきましょう。

また、管理会社は部屋に空きができたときには入居者募集の広告をおこないます。ホームページやチラシに掲載などおこなうため、入居者が決まると家賃1か月ほど別途請求する賃貸管理会社があります。そのほかにも、更新手数料を請求する場合もありますので、定額の手数料以外も必要となることがあることを知っておきましょう。

管理会社に委託するメリット・デメリット

管理会社に委託することで、オーナーにメリット・デメリットとなることをまとめました。オーナーが自分で管理するのと委託するのではどう違いが出るのでしょうか。

【メリット】

  • ・共用部分の掃除を委託できる
  • ・家賃の集金を依頼できる
  • ・入居者から問い合わせの電話に24時間対応しなくてもよい
  • ・トラブルがあっても管理会社に依頼できる
  • ・ほとんど関与する必要がないため、ほかの仕事に時間を使うことができる

 

【デメリット】

  • ・管理手数料がかかる
  • ・入居者とのコミュニケーションをとる機会がない
  • ・あまり関与しないために、自分がオーナーであるという実感が薄い

 

従来のオーナーのかたちとしては、家賃を直接受け取ったり、掃除をしているときによく顔を合わせたりして、入居者とオーナーの距離は近くコミュニケーションも取りやすい環境でした。また、入居者もオーナーの目があると防犯としても安心できる面もありました。

しかしその反面、オーナーの負担は大きくアパート経営以外の仕事をするのは困難な場合が多かったでしょう。これらの業務をアパート管理会社に委託することで、掃除や家賃の受け取りなどの仕事はなくなり、負担は軽くなりました。

ほかの仕事をしながらオーナーとなることが可能となり、会社員として働きながら副収入としてアパート経営するのも難しくありません。防犯対策としては、監視カメラの設置や鍵を最新のものにするなどの対処方法があります。

アパート管理会社に依頼することで自分の時間を作ることができ、有意義に過ごすことが可能になりました。そのため手数料はかかりますが、管理会社に委託するほうがメリットが大きいといえるでしょう。

よい経営のパートナーとなる管理会社の選びかた

アパート管理会社・不動産屋・仲介会社|それぞれの役割

アパート管理会社は手数料のほかにも、業者によってサービス内容が異なります。それだけでなく、大切な資産であるアパートは、信頼できる管理会社に依頼したいことでしょう。そんな管理会社を選ぶために大切なポイントがあります。管理会社を探している方や変更を考えている方は参考にしてみてはいかがでしょうか。

管理会社を変更する場合

現在契約している管理会社に満足に感じられないときには、どこに不満があるのか明確化させましょう。たとえば、「手数料が高い」ことや「空き部屋がなかなか埋まらない」「入居者から管理についてクレームが来る」などです。

不満が少しだけなら、オーナー自身で対処できることもあるかもしれませんが、あまりに多くなると不信感が生まれ、管理会社を信用できなくなってしまいます。管理会社の変更をする際には、「管理委託契約書」を確認し、解約の告知期限を調べましょう。多くの場合には、数カ月前に告知が必要と書いてあります。確認のうえ、解約の連絡をしてください。

つぎに、新しくお世話になる管理会社を選びます。管理会社を選ぶ際にはおもに3つのポイントがあるため、順番に見ていきましょう。

ポイント1:契約内容が納得できる

管理会社を選ぶのに、一番大切なのは契約内容です。ほかの条件がよく、メリットがあればまた違いますが、たいていの場合はそんなことはありません。大切な財産を託し、金銭が絡むこととなりますので、契約内容に納得したうえで契約をおこないましょう。

一社だけの見積りだと、高いのか安いのかサービス内容がよいのかの判断ができません。複数のアパート管理会社で見積りをとり、相場を知ってから検討することをおすすめします。

ポイント2:入居希望者に向けた情報発信

管理会社に管理を委託したとしても、入居者が入らなければ仕方がありません。空室となったときに入居者募集の広告や部屋を埋めるためのアドバイスなどがもらえる管理会社であることが理想です。

最近では、入居者の募集をインターネット上で公開することが多くなりました。サイトに写真や条件などを細かく掲載することで、入居希望者も希望の物件を見つけやすくなります。そのような情報発信をしっかりおこなう管理会社であるのかを確認しましょう。

ポイント3:担当者と馬があうか

さいごに、管理会社の担当者とすれ違いがないのかということです。それだけ条件がよい管会社であったとしても、信頼できない人には不信感をもってしまうことがあります。トラブルの原因となりかねませんので、信頼できる担当者の方に依頼したいですね。

まとめ

今回は、アパート管理会社の役割やメリット・デメリットについて紹介してきました。アパート管理会社はオーナーの仕事の委託を受け、アパートの管理をおこないます。

アパートの経営を自分ひとりでおこない、ひとりで管理をするのは大変です。それに、アパート経営のノウハウがなければ居住者や近隣とのトラブルとなりかねませんので、しっかり管理ができない場合には、管理会社に委託しましょう。

管理会社とひとくちでいっても、契約内容や、管理の形態はさまざまです。自分のアパート経営のスタイルにあった管理会社を見つけることが大切です。管理会社を探しているときには、一社だけでなく複数の管理会社に見積りをとってもらうと、相場の目安が分かりやすくなるでしょう。

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