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家を貸したい!素人でも簡単にできる家の貸し方と期待収益を紹介

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家を貸したい!素人でも簡単にできる家の貸し方と期待収益を紹介

家を貸したい!素人でも簡単にできる家の貸し方と期待収益を紹介

 

「空き家を貸したいけど、難しそう……」と諦めてはいませんか?また、「空き家があるけど、売るのと貸すのではどっちのほうがいいの?」とお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。

 

じつは、家を貸した経験などがない人でも簡単に貸すことができるのです。今回は家を貸したことのない人に向け、簡単にできる家の貸し方をご紹介します。ポイントをしっかりチェックして、家を貸すための知識を身につけましょう。

 

家を貸すのはとても簡単!

家を貸すのは難しいといったイメージがありませんか?確かに、物件の管理を自分でおこなうのは難しいですが、管理会社を利用すれば家を貸すことはとても簡単なのです。管理会社がおこなってくれる業務は、大きく分けて「入居者の管理」と「建物の管理」があります。それぞれの内容を見ていきましょう。

 

・入居者の管理
入居者の管理として具体的なものは“家賃の管理”が挙げられます。家賃がきちんと支払われているかを確認し、支払われていない場合には住人に連絡してもらうことができます。

 

ただ、家賃が滞納されている場合、誰が責任を取るのかは管理会社との契約内容によって異なります。契約の種類としては、“集金管理” “滞納保証” “家賃保証”の3つが挙げられます。

 

“集金管理”とは、住人が家賃を滞納している場合に管理会社が催促はしますが、賃料の負担は家主がおこなわなければなりません。また空室がある場合にはその物件の賃料も管理会社に保証してもらうことはできませんので、頭に入れておきましょう。

 

“滞納保証”とは、住人が滞納している賃料を管理会社が立て替えてくれますが、空室がある場合に賃料を管理会社に負担してもらうことはできません。“家賃保証”では、住人が家賃を滞納している場合や、空室があって空室の賃料が得られない場合に、その分の費用を管理会社が立て替えたり、負担してくれたりするものです。

 

管理会社に支払う管理委託費は“集金管理”が最も安く、“家賃保証”が最も高額になります。そのため、管理委託費を抑えたい方は集金管理、いざというときに備えたいという方は家賃保証を選ぶとよいでしょう。

 

管理会社に依頼すると、家賃の管理のほか、“入居者のクレーム対応”もおこなってもらえます。クレームはいつおこるかわかりませんし、迅速な対応が求められる業務ですから、管理会社に委託できるのは助かりますよね。

 

そのほかに、更新手続きや入居、退居の際の手続きをおこなう“契約の管理”もおこなってもらうことができます。そのため、契約についてよくわからないという方でも安心です。

 

・建物の管理
建物の管理は、主に“物件の共有部分の管理”をします。具体的には、定期的な清掃や、壊れた部分の修繕などが該当します。

 

これらの業務をどこまで委託できるかは、管理会社や契約内容によって異なります。契約前にしっかりと確認しておきましょう。また、同じ業務を委託しても、管理会社によって質は異なりますので優良な管理会社を見極める必要があるのです。

 

優良な管理会社を選ぶポイント

では、優良な管理会社を選ぶにはどういった点に注意したらよいのでしょうか。管理会社選びにはポイントがありますので、ご紹介していきます。

 

まず、住人の募集を積極的におこなっているかを確認しましょう。そのためには管理会社をネットで検索し、募集中の物件を確認してみてください。写真をたくさん載せていたり、詳細な情報まで載せていたりする管理会社は入居者の募集に力を入れているといえます。

 

また、地域の特性を見極めて提案してくれる管理会社もおすすめです。たとえば、「学生の方が多い地域なので、安い物件や家具がついている物件が売れるのでは」など、常にどうしたら入居者が入るのかを考えている管理会社を選ぶことがおすすめです。

管理会社の質を確認するためには、管理会社が実際に管理している物件を見にいくという手段もあります。清掃がきちんとされているか、掲示板の張り紙が古いものではないかなどを確認してみましょう。

 

また、問い合わせたときにメールや電話での返事が早い管理会社は、それだけ依頼者のことを気にかけてくれているということなので、信頼性が高いです。そのため、管理会社を選ぶときの対応を確認してみてください。

 

知っておきたい!家を貸すメリット・デメリット

知っておきたい!家を貸すメリット・デメリット 家を貸すのは意外と簡単なことがお分かりいただけたのではないでしょうか。では、家を貸すことにどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。以下で見ていきましょう。

 

家を貸すことのメリット

家を売るとお金が一度に入ってきますが、家を貸す場合は安定した収入を定期的に得ることができます。賃貸契約終了後は家に戻ることができるのも魅力です。そのため、家に戻る予定がある方は、家を空けている期間に貸して、収入も得ることができるのです。

 

また、注目していただきたいのが、“節税対策”ができること。家賃収入より、修繕費や広告宣伝費などの必要経費が上回った場合は、税金の負担が少なくなるのです。

 

家を貸すことのデメリット

家を貸すことのデメリットは、家賃滞納や空室のリスクがあること。管理会社との契約で、“集金管理”という契約になっていると、家賃の滞納や空室がある場合もそのリスクは家主がおこなわなければならなくなります。

 

家賃滞納や空室のリスクを避けたい方は、家賃に関するリスクは回避できるが空室対策はしない“滞納保証”、家賃滞納と空室のリスクの両方を回避できる“家賃保証”を利用することをおすすめします。ただ、集金管理に比べて滞納保証や家賃保証は管理委託費が上がりますので注意しましょう。

 

家を貸したときの利益ってどれくらいなの?

では、家を貸したときはどれくらい利益を得ることができるのでしょうか。具体的な金額は状況によって変わりますから一概にはいえませんが、収入と支出の内訳を確認することで家を貸したときの利益がいくらかを計算することは可能です。

 

家を貸すときの収入は以下のようなものが挙げられます。

  • ・家賃
  • ・管理費
  • ・礼金(一時的なもの)
  • ・更新料(一時的なもの)

 

一方、支出としては以下のようなものが挙げられます。

  • ・管理委託費
  • ・税金(固定資産税・都市計画税など)
  • ・修繕積立金
  • ・設備のメンテナンスや修繕費
  • ・火災保険料
  • ・仲介手数料(一時的なもの)
  • ・その他費用

 

それぞれ状況によって各項目がいくらかかるかが異なりますから、各項目がいくらかかるかを確認しましょう。そして、収入から支出を引けば家を貸す利益がわかります。

 

家を貸す or 売却 どっちがお得?

結局、家を貸すのと売るのではどちらのほうがお得なのでしょうか。家に戻る予定があるなら、賃貸にしましょう。また、駅から近い物件や、住みやすくて人気が高いエリアなどの賃貸需要が見込める物件は、空室になるリスクが少ないので賃貸にしたほうがお得です。

 

一方、家に住む予定がない物件や、賃貸需要が少ない物件については売却することをおすすめします。家を貸そうか売ろうか迷っている方は、管理会社に相談してみるのもいいかもしれません。

 

家を貸す方法・手順

家を貸す方法・手順

では、家を貸す場合は実際にどのようなことをおこなえばよいのでしょうか。以下で見ていきましょう。

 

ステップ1:管理会社を選ぶ

まずは管理会社を選びましょう。選ぶコツは先ほどお伝えしたように、入居者募集を積極的におこなっている会社や物件の管理をきちんとしている会社、メールや電話の返事が早い会社などを選ぶことです。物件を効率よく運営して収入を得ることができるかは管理会社選びが肝心ですので、慎重に選びましょう。

 

ステップ2:貸すための準備をする

次に、貸すための準備をしましょう。準備としては必要書類をそろえることと、物件を貸し出すにあたっての条件を決めることが挙げられます。必要となる書類は、間取り図やパンフレット、建物登記簿謄本、土地登記簿謄本、本人確認書類、印鑑、自宅の鍵などがありますので用意しておきましょう。

 

ステップ3:貸し出す条件の設定

家を貸すための準備として、必要書類をそろえることのほかに貸し出す条件を設定する必要もあります。設定する条件としては、契約形態や賃料、管理費、契約期間、火災保険などがありますので、ひとつずつ見ていきましょう。

 

・契約形態や賃料
契約形態には“普通借家契約”と“定期借家契約”の2種類があります。普通借家契約とは、契約期間に関係なく、無期限に契約が更新されるものです。定期借家契約とは、家主が契約を更新するかどうかを決めることができるものです。

 

家主が契約を更新したくないと思った場合は、住人を退去させることができます。普通借家契約に比べてこちらの場合は賃料が安くなる傾向にあります。

 

・管理費
管理費とは物件の維持管理にかかる費用のことで、借主が家主に支払います。管理費は家主が決めることができますが、大体5~10%に設定されることが多いです。

 

・契約期間
定期借家契約の場合は、家主が契約期間をいつにするか決めることができます。契約期間は、借主がどれくらい住みたいかを相談して決めるのもおすすめです。

 

・火災保険
借主が火事を起こした場合に、家主は家の原状回復を求めることができます。ただ、大変高額になってしまいますから、借主が火事を起こしたときのために火災保険に加入してもらう必要があります。

 

ステップ4:入居者の募集~契約

入居者の募集は管理会社がおこなってくれます。入居を希望する人が現れると入居の可否を審査、承諾する必要がありますので、管理会社から連絡が来たら審査、承諾をしましょう。管審査結果は、管理会社が入居希望者に通知してくれます。また、契約に関しても管理会社がおこなってくれますので管理会社の指示に従いましょう。

 

入居中・退去後の注意点

基本的には物件の管理は管理会社に任せておけばよいですが、契約内容によって管理会社がどこまで管理をおこなってくれるかは異なります。そのため、管理会社との契約にないものは自分で管理する必要があり、注意が必要です。ここでは、自分で管理する場合にとくに気をつけなければならないことについてご紹介します。

 

最も注意すべきはクレーム対応

自分で管理をおこなう場合に最も気をつけなければならないのが、クレーム対応です。クレーム対応は迅速に対応する必要があります。たとえば、「お風呂のお湯が出ない」、「家の鍵が開かない」といったことがある場合、早急に対処しないと住人が困ってしまいますので注意しましょう。

 

また、住人同士のトラブル対応も大変です。住人同士のトラブルで一番多いのが、騒音トラブルでしょう。騒音トラブルはどこから音が漏れているのかわからない場合も多く、考えられる部屋すべてに電話を掛けなくてはならない場合もあります。

 

そうなると対応が遅れて、トラブルが大きくなってしまうなんてこともあり得るのです。基本的にクレームはいつおこるかわからず迅速に解決しなければならないので、対応がとても大変です。自分での対処が難しい場合には、管理会社に任せたほうがいいかもしれません。

 

かしこい業者選びで、安心・簡単に収益を得よう

家を貸すメリットは収入を定期的に得ることができること、節税ができることなどがあります。ただ、家賃滞納や修繕費などを払わなければならないデメリットもあります。その点を考えながら、売るのと貸すのではどちらがお得なのかを見極めましょう。

 

また、家を貸すのが初めての方は物件の管理を管理会社に委託することをおすすめします。管理会社に依頼すれば建物や家賃の管理、クレーム対応など、時間がかかることも任せられます。

 

管理会社によって料金や質は異なりますので、管理会社は慎重に選ばなくてはなりません。ただ、業者を比較するのは意外と骨が折れるもの。できれば簡単に比較したいですよね。

 

そこで、“一括サイト”を利用することをおすすめします。一括サイトを利用すれば、物件情報を入力するだけで一気に複数業者で見積りを取ることができます。料金相場を知ることができるので、適切な費用設定の管理会社を選ぶためのツールとして、ぜひ利用してみてくださいね。

 

まとめ

今回は、家を貸すメリット・デメリットや手順についてご説明してきました。家を貸すことで、安定した収入を得ることができるというメリットがあります。ただ、「物件の管理が大変……」という場合も多いでしょう。その場合は、管理会社に依頼することで手間をかけずに管理をおこなうことができます。

 

管理会社に委託する場合は、会社選びは慎重におこなってください。委託する管理会社によってサービス内容や費用にかなり違いがあるからです。

 

ただ、管理会社をひとつひとつ探しているのは手間がかかりますよね。そこで、“比較サイト”を利用することで、複数の管理会社の見積りを一気に取ることができます。より自分に合った業者に依頼するためにも、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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