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不動産管理会社を選ぶポイントとは?オーナー様のための情報まとめ

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不動産管理会社を選ぶポイントとは?オーナー様のための情報まとめ

不動産管理会社を選ぶポイントとは?オーナー様のための情報まとめ

 

よい物件を購入するには、よい管理会社の選び方を知っておく必要があります。実は、多くの書籍などでも取り上げられており、はじめに失敗しやすい部分です。管理会社の良し悪しによって、収益やコストが大きく変わってくる可能性が危惧されます。

しかし、管理会社選びをしっかり自分の目で確認して選んでいるオーナーはきわめて少ないのです。たとえば、親せきやご両親から相続された場合は、そのまま同じ管理会社を引き継いで使うことが多いでしょう。新築の際でも、建設会社の関連会社を紹介されることがほとんどなのです。

ここでは、オーナーの要望を本当に満たしてくれる管理会社の選び方についてご紹介します。

 

 

不動産管理会社の役目とはなに?

不動産管理会社の選び方をご紹介する前に、管理会社の役目をしっかり熟知しておく必要があるでしょう。

入居者の管理

管理会社に委託することにより、管理会社に入居者が入居してから撤去するまでのすべての業務を委託することができます。例を挙げると、家賃の集金を代行、家賃を滞納された場合の対応、入居者のクレーム対応、建物の管理などがあります。

大きく分けると「家賃管理・クレーム対応」「契約更新・解約といった契約期間前後の対応」の2つです。また、借主による賃料の滞納があった場合、保証がいい車から代わりに支払ってもらうことができます。

便利ではありますが、会社によって内容が多少変わりますので、委託する前にしっかり確認しておくことが大事でしょう。

 

建物の管理

「日常的な業務」「退去に関わる業務」「その他の長期的業務」 の3つにわけられます。日常的な業務とは、清掃や蛍光灯の交換などです。退去に関わる業務は、物件を撤去したあとのクリーニングやリフォーム、修理をおこないます。

そしてその他の長期的業務というのは、物件の価値を下げないようにすることを指します。適切な補修を定期的におこなうなど、老朽化を防ぐことが目的です。物件を長期間賃貸にするのであれば、老朽化対策はしておく必要がありますね。

しかし、こちらも管理会社によって変わってきますので、どの業務を委託できるのか事前に聞いておきましょう。

 

管理会社を選ぶ前にどの管理方法にするか選ぼう

管理会社を選ぶ前にどの管理方法にするか選ぼう

 

さて、管理会社の選び方をご紹介します。実は、管理方法によって選ぶべき会社が変わります。そしてこの管理方法を選ぶということは、オーナーにとって初めの大きな分かれ道となるでしょう。

委託管理

賃貸に関わる業務を管理会社に委託する方法です。上記で説明したように、家賃の管理や滞納の督促、また、クレーム対応や客付けなどを、不動産賃貸の管理会社に委託します。委託料は家賃の5%ほどが目安になります。

 

自主管理

名前の通り、すべてオーナーであるあなたが対応する管理方法です。入居者を見つけるところからはじめ、お金をもらうところまですべておこないます。

 

サブリース

一括で物件を借り上げてもらい、家賃保証制度をとる方式です。つまり、不動産会社が賃貸物件を先に借り上げ、転貸して入居者に提供します。オーナーは、入居者がいなくても家賃が保証されるのです。さらに、管理業務もすべて委託できます。

サブリースは、オーナーはなにもしなくてよいですし、入居者がいなくても満室と同じ金額が振り込まれるのです。しかし、委託料が家賃の約20%と委託管理にくらべて多く引かれるため、手取りはどうしても少なくなってしまいます。

 

上記3つのおすすめは?

おすすめといっても、実はオーナーの使える「時間」が大きく関係してくるため、一概にはこれとは言えません。オーナーとして一本で生活していくのであれば、自主管理もよいでしょう。しかし、サラリーマンなど仕事をしながらオーナーをしていくとなると、自主管理は難しいですよね。

また、サブリースもよいのですが、効率的な利益は得られません。委託料の割合が多いため、長期的な収益率は悪化してしまいます。そのため、委託管理が一番効率よく稼ぐことができるといえます。

しかし、委託管理だけでは、管理会社の儲けだけが大きくなり、オーナー自身の収入が期待できないケースも多いです。そんなときは、できるところだけ自分でやる、といった「自主管理と委託管理の間」を目指すとよいでしょう。

 

管理会社へ支払う手数料はいくらかかるの?

管理会社の選び方として、手数料がカギとなりますよね。ここではリスクを回避するために払う手数料は、いったいどのくらいなのかをご紹介します。

だいたいの管理会社は家賃×〇%で決める!

管理会社の手数料は、家賃が高く、パーセンテージが大きいほど高くなります。たとえば、手数料が家賃の5%だった場合、家賃が10万円の物件だと月々の管理手数料は5000円です。

 

管理会社に支払う手数料の相場は家賃の5%ほど

オーナーの収益にもかかわるため、この管理会社の手数料はきわめて重要な項目ですよね。手数料の相場は5%前後となっています。

もしも相場である5%よりも高い場合、思っているよりも利益が出ないおそれがあるでしょう。

 

賢い管理会社の選び方!4つの項目

賢い管理会社の選び方!4つの項目

 

いざ管理会社を探してみると、いろいろな条件が出てきて迷いますよね。管理会社の選び方がわからないとき、迷いが生じたときときは、以下の項目を確認してみましょう。

まずは、管理会社の経歴をみよう

とにかく、その会社がどのような実績を持っているかどうかを確認しておく必要があります。長い管理経験があれば、委託するときも安心できますよね。また、財務的な部分も調べておきましょう。財務諸表などをHPに掲載している会社もあるので、その場合は確認しておくとよいです。

 

信頼できるかどうか

借主や住宅などのトラブルはいつ舞い込むかわからないものです。管理会社を信頼する基準として、迅速な対応をしてもらえるかどうか、という部分は大変重要でしょう。また、管理料と仕事内容が見合っているか、担当者がすぐに変わってしまわないか、なども確認しておくとよいです。

 

空室への対応はできているか

空室があっては、収入が減り、コストが増してしまいます。入居者の審査基準を明らかにしているかどうかの確認などをおこない、管理会社が空室率を意識しているかチェックする必要があります。また、家賃滞納を保証しているかも同時に確認しましょう。

 

管理能力は優れているか

「管理会社」というくらいですから、しっかり管理できるかどうかがカギとなってきます。具体的に、なにかあったときに24時間365日対応してもらえるかどうか、物件の長期的な修繕計画がしっかり立てられているかなどが挙げられるでしょう。

管理会社に全て委託したいところですが、管理会社は自分の物件を守る「相方」のような感覚で委託するとよいですね。さらに、入居者を募集する力がどれだけあるかが、よい管理会社を見極めるコツでもあります。

たとえば、空室をなくすことができる仲介業者がどれほどいるのか。また、入居者に対するサービスや条件などをどれだけ提供できるか、という点は確認しておきたいところです。

 

まとめ

これまで、管理会社の選び方についてご紹介してきました。管理業者に対してそれほど関心を持たず、「どこ選んでも同じだろう」と考えている方も多くいたのではないでしょうか。しかし、管理会社と「契約」をする以上、あなたの大切な物件を守るために最善を尽くしてくれるところを選びたいですよね。

管理会社は大きく3つの管理方法に分けられます。自分の生活スタイルや将来のビジョンを考え、選びましょう。また、手数料をしっかり見定めておくことも今後の収入を大きく変える近道です。信頼できる管理会社を選び、あなたと物件を守る「相方」を見つけてみませんか?

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