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マンション経営は儲かるの?魅力とコストまたオーナーになる方法とは

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マンション経営は儲かるの?魅力とコストまたオーナーになる方法とは

マンション経営は儲かるの?魅力とコストまたオーナーになる方法とは

 

「株やFXはなんだか怖い。でも将来のために何か安心できる投資はないだろうか?」と考える方も多いでしょう。投資の一つとしてマンションの経営があげられます。2015年に相続税が増税されたことから、相続税対策として人気があるのです。初期費用も少なく始められるので、マンション経営を選ぶ方が増えています。

しかし、初心者でも始められるため簡単に考えている方も多く、失敗したといった事例も数多くあります。投資は一歩間違えると多額の負債を抱えることもあり、上手に運用しなくてはいけません。今回は、マンション経営を考えている方や興味ある方に、最低限知っておいてほしい情報をお伝えします。ぜひ読んでこれからのことについて考えてください。

マンション経営のメリット・デメリット

 

マンション経営はいいことばかりではありません。ここではメリットもデメリットについて説明します。

メリット

・収入になる

安定した家賃収入を得ることで長期的な収入となります。

・増税対策

家賃収入は不動産所得の扱いなので管理費や修繕費、借入金利息などを必要経費として確定申告ができます。マンション経営による赤字が発生しても、所得税が還付または、住民税が軽減され節税できます。

・景気に左右されない

インフレで物価が上がっても、家賃を上げることで解決します。また、デフレが起きても資産価値は大きく下がらないので、経済変動に強いです。

・少ない投資で始められる

マンション経営は、金融機関から融資を受けられるので最初から多額のお金を用意する必要がありません。初期投資額が少ないので手軽に始められます。

・生命保険の代わりになる

マンションを購入するときに「団体信用生命保険」に加入します。これはオーナーに万が一のことあっても、住宅ローンの残りは保険で支払われるので家族に負担がありません。残された家族は継続して家賃収入を得ることも、マンションを売却することも自由です。

・私的年金になる

公的年金の支給が減少されるといわれている近年、退職後は家賃収入が私的年金のようなものになり老後を安心に過ごせます。

デメリット

・空き室がでる

マンション経営でいちばん心配なのは空き室がでることです。空き室分は家賃収入がないので、空き室ばかりになれば赤字になります。

・老朽化

年数がたてば建物も劣化します。古くなれば入居者も減るので、家賃を下げて入居者を集めなければいけません。また、劣化による修繕費も必要です。

・金利上昇のリスク

金利が上昇するとローンの返済額も上がります。赤字になることもあるので、固定金利期間を長くするなど計画しなければいけません。

・売却のリスク

現金が必要となり、マンションを売って現金化したくてもすぐに買い手がつくとは限りません。もし買い手が見つかっても希望額よりも下がる可能性もあります。

・災害のリスク

台風や地震、火事といった不測の事態が起きたときマンションが崩壊するかもしれません。火災保険などの加入を考える必要があります。

オーナーになるには?

  オーナーになるには?

 

では、マンションオーナーになるにはまず何をしたらよいのでしょうか。オーナーになるために必要なことなど、要点ごとに説明していきます。

最初にやること

・物件探し

マンション経営をする物件を探します。マンション経営には「1棟」と「区分」があります。1棟は高額になるので、初心者は区分マンションから始めるのがよいでしょう。物件をさがすときは、相場を知ることが重要です。買いたい物件の地域で、最近売買されたマンションの相場はどれくらいだったのか調べてください。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」という便利なサービスがあります。

住所や取引時期などを入力することで、取引価格が見られるのでぜひ活用しましょう。

・不動産会社を選ぶ

経営者とパートナー関係になる不動産会社は慎重に選ばないといけません。ここで選ぶポイントをお伝えします。

  • ①  賃貸マンションの経営について詳しい
  • ②  入居者集めに大事なことである各マンション物件のセールスポイントをよく知っている
  • ③  不動産投資について詳しく、きちんとした説明ができる
  • ④  物件のメリットだけではなくデメリットについても隠さず話してくれる
  • ⑤  自分の売り上げのためだけの物件売買の営業トークではなく、親身となって相談にのってくれる
  •  

    物件を購入するとこれから長いお付き合いになるのが管理会社です。信頼のおけるパートナーとして納得できる相手をみつけましょう。

    あると便利な資格

    マンション経営には資格は必要ありません。しかし、持っていて損はない資格があるので解説します。

    ・宅地建物取引士

    不動産に関連する法律を知ることで、取引をするときに安全におこなえます。不動産取引による法律から、税務や土地建物について勉強するので、物件探しにもどこを選べばよいのか判断ができます。国家資格で合格率も高くはないですが、勉強をすれば取れないものではありません。実際、サラリーマンの方も取得しています。

    ・ファイナンシャルプランナー

    マンション経営をするために必要な保険や年金、相続のことまたお金の知識も重要です。フィナンシャルプランナーは、投資や資産運用や税金など幅広く知識がつく資格です。1級~3級がありますが、経営をするなら2級以上あるとよいでしょう。

    ・マンション管理士

    マンションオーナーは、管理をするため多くの仕事があります。規約の作成や居住者対応、家賃滞納者への請求などあり、素人には難しいことばかりです。しかし、勉強をしているとトラブルに的確に対処ができるようになります。平成12年にできたばかりの新しい国家資格ですが、今後持っていて役にたつ資格でしょう。

    ・管理業務主任者

    マンション管理をするのに管理組合に説明や事務報告をする必要があります。マンション管理士は住人へのトラブル解決に対し、管理業務主任者は管理組合へ説明や報告をする役割があります。国家資格なので難しいですが、取得して損はない資格です。

    勧誘電話は危険?

    「マンションを買いませんか?」といった勧誘電話を受けとった経験のある方もいるでしょう。電話勧誘は胡散臭い気がしますが実際はどうなのでしょうか。注意したい相手のポイントを説明します。

  • ・断ったのにしつこく電話をかけてくる
  • ・電話を切らせてくれない
  • ・不適切な時間帯にかけてくる
  • ・突然、自宅にくる
  • ・儲ける話しかしない
  • ・強引な契約を迫る
  •  

    以上、ひとつでも当てはまれば注意が必要です。しかし、勧誘電話=詐欺ということに全部当てはまるわけではありません。電話を受け、ご自分が検討してみようと判断したのでしたら会ってみてもよいでしょう。優良会社ならお客様に時間帯や場所を合わせてくれるでしょう。会う時間は1~2時間で切り上げてください。契約するまでしつこく粘る相手はすぐにお断りしたほうが無難です。

    以下のポイントを見て、優良会社かどうかを見極めましょう。

  • ☑納得するまで何度も話し合いをしてくれる
  • ☑無理やり誘導しない
  • ☑負担のない範囲の契約内容をすすめてくれる
  • ☑メリットだけでなくデメリットも説明してくれる
  •  

    お客様が納得するまで何度も話し合いの時間を作り、けして無理強いをしない、お客様の負担のない範囲での契約内容、メリットだけではなくデメリットについても説明してくれる業者、何よりも信頼がおけると感じたら検討してみるのもよいでしょう。

    経営のコツ

      経営のコツ

     

    せっかくマンション経営をするのなら、うまくいくコツを知ることは大切です。

    キャッシュフローをよくする

    キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や管理費や保険、税金などの経費を差し引いた利益です。よく間違えやすいのが「利回り」です。利回りは満室の場合の家賃収入として計算されますが、現実は満室ばかりではありません。キャッシュフローを増やすことが収入増加の重要点です。

    借入額に注意

    借入を多くしすぎないようにしましょう。資産家が相続対策でマンション経営をするわけではありません。普通のサラリーマンが借入額を増やしても、相続税に影響はないので無意味です。

    物件について

    入居者を増やして空き室を作らないことが、キャッシュフローを上げるポイントです。土地や物件選びには慎重になってください。住みたいと思ってもらえるような魅力的な建物や場所でないと人は集まりません。

    まとめ

    マンション経営をするには、安易な気持ちで始めると落とし穴にはまり危険です。資格は必要ありませんが、最低限な知識は必要です。知識がないと勧誘電話など甘い話に騙され、最悪自己破産という結果になることもあります。マンション経営はメリットがたくさんあり、老後にも安定した収入を得られるなど、とても魅力的ですが、デメリットもあることを忘れてはいけません。

    総合的に考え、自分でできるのか、無理がないかをシミュレーションをしてからじっくり検討してみてください。

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