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アパート管理はどうはじめる?賃貸管理方法を比較

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アパート管理はどうはじめる?賃貸管理方法を比較

アパート管理はどうはじめる?賃貸管理方法を比較

 

賃貸物件を購入したいけど、アパート管理はどのようにしたらいい? どんな方法がある? そんな疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

 

アパート管理は、軽んじていると物件そのものの価値にも響く重要な問題です。しかし、オーナーとして手を回すことができる範囲にも限りがある。そこで利用するのが、不動産管理会社という存在なのです。本ページでは、アパート管理の具体的な方法と、管理形態の種類、管理会社と契約する際の注意点をご説明します。

 

アパート管理を怠ると、環境が悪化し、家賃を下げ、それが質の悪い入居者を呼び、さらに環境が悪化するという負のループに陥りがち。それを防ぐためにも、徹底した管理が重要になります。自分に合った方法でしっかりと賃貸住宅を管理するためのコツをご紹介しましょう。

 

 

アパート管理とは?どんな業務がある?

アパート管理で最も大切なのは、実際に収益につながるということです。しかし、管理方法は大家さんによってさまざまです。

 

アパート管理には、主に以下のような業務があります。

 

  • ① 建物の管理:清掃、日常的な設備修繕、大規模修繕、法定点検
  • ② 家賃:家賃の回収・催促
  • ③ 入居者管理:入居者の募集・選定・賃貸借契約の締結
  • ④ トラブル対応:設備機器の故障の対応、近隣トラブル対応、入居者間のトラブルの対応
  • ⑤ 契約更新:契約更新、退室の手続き、敷金精算、原状回復、クリーニング
  •  

    かつてはアパート管理を自分でおこなっている大家さんもいましたが、アパート管理の作業にまつわる専門性はだんだんと高くなっているので、長く上手にアパート管理による収入を期待する場合は、自分でおこなわないほうがいい場合もあります。

     

    アパート管理に際したちょっとしたミスなどが物件の価値や方向性に影響することもあるので、大家さんの自己管理は予想している以上に難しくなるのです。

     

    アパート管理の3つの方法を知ろう

    アパート管理の3つの方法を知ろう

     

    ■大家さんによる自主管理

    少し前までは、入居者の斡旋作業以外の仕事は、大家さんが自分でおこなうものでした。入居者の斡旋は不動産会社がおこない、それ以外の清掃や修繕・トラブル対応などは大家さんが一人でやっていたのです。入居者との人間的な接点がほしいということで、家賃の回収なども手渡しでおこなっていた人もおり、今でも少数ながら残っている方法でもあります。

     

    このような場合は、不動産会社の仲介を使うにしろ使わないにしろ、大家さんが各作業の依頼先を決定することができます。不動産仲介会社だけでなく、清掃やリフォーム、家賃の保証会社などへ、大家さんが自分で契約・依頼することになります。

     

     

    ■一括借り上げ

    分野ごとにいちいち依頼先を決めるのは、自己管理が自由という点ではメリットですが、それを面倒だと思う人もいます。

     

    そういった場合は、アパートのオーナーが不動産管理会社と一括賃貸借契約をむすぶ方法があります。この場合、オーナーは不動産会社との契約ひとつを交わすだけでよく、そのあとは不動産会社が入居者管理と物件管理をおこないます。直接的な管理・運営はすべて不動産管理会社がおこなうことになるので、オーナーが直接関与することはなく、煩わしい対応や管理に悩まされることもありません。

     

    一括借り上げ方式では、不動産会社が全部屋の借主となって賃料を支払っているということになるので、空室などが起こって家賃としての収入が減っても、おーなおの手元に入る収入金額が変化することはありません。もしも空室が出たり、滞納が発生したりしても、家賃は全室分オーナーの手元に支払われます。収入が安定するので、長期の管理計画やローン返済プランなどを立てやすくなるのも長所です。

     

     

    ■管理委託

    管理委託方式は、一般管理契約とも呼ばれ、管理会社がオーナーの代理人として賃貸契約や入居管理をおこないます。一括借り上げと違いがないように見えますが、大きな違いは「オーナーが入居者とやり取りをする」というところです。

     

    一括借り上げの場合は、オーナーは管理会社と一括借り上げ契約をするだけで、物件や入居者にかかわる業務はすべて管理会社がおこないました。このとき、借主と賃貸借契約を結んでいるのは管理会社です。

     

    一方、管理委託方式では、借主との賃貸借契約を結ぶのはオーナーです。オーナーは借主と賃貸借契約を結び、管理会社とも管理委託契約を結びます。こちらのほうが、入居者とオーナーの距離が近くなり、管理会社からの報告や連絡、どのように対応するかといった相談もオーナーのもとへ入ることになります。

     

    管理委託ではオーナーも入居者とやり取りをするため、管理・契約の一切を管理会社に任せるというわけではないので、委託の手数料が一括借り上げよりも6~12%ほど安くなるのが特長です。

     

     

    上手に賃貸管理会社を選ぶためのポイント

    上手に賃貸管理会社を選ぶためのポイント

     

    上記のように、一括借り上げにしても管理委託にしても、大切なのは管理会社との連携になります。しかし、優良な管理会社を探し当てるのは、そう簡単なことではないというのが事実です。管理会社を選ぶうえで、大切なポイントをいくつかご紹介します。

     

    ① 土地勘がある

    アパート管理は、何十年にも及ぶ長期の収入計画になります。オーナーが所有する物件がある周辺の土地勘・土地柄をよく知る管理会社でなければ、数十年後に問題が発生する可能性も高いです。

     

    ② 時勢への対応力がある

    時代に対応できる力も、管理会社を選ぶうえで大切なことです。入居者は入れ代わり立ち代わりしていき、その時代によって入居者が重視する要素なども変化していきます。時代の動向や情勢・新法についていくことができる、柔軟な管理会社にしましょう。

     

    ③ 集客力がある

    入居者募集では、店頭だけでなくホームページも利用されます。物件の豊富さのほかにも、検索しやすさ、情報更新がこまめかどうか、わかりやすいページになっているかどうかなどを確認して、利用者が利用しやすいページなのかどうかを確かめましょう。

     

    ④ 業界の評判が悪くない、他社の悪口をむやみに言わない

    これは、実際に管理会社と接触したときに確認することです。管理会社の評判は、業界の人に確認するのが一番確かです。

     

    他社の評判についてたずねたとき、どの業者も口をそろえて名前を挙げるような管理会社がもしあれば、契約するのは避けるべきでしょう。また逆に、他社の悪口を言う会社があれば、そこも契約相手にはしないほうが安全だと言えます。

     

    まとめ

    賃貸住宅を所有するうえで、その管理作業は収入に直結するとても大切な要素です。失敗して景観などが崩れたり、質の悪い住民が集まってしまったりすると、物件そのものの価値の低下につながりかねません。そしてそれらを引き起こす原因は、きちんと掃除管理が行き届いていないなど、管理の不備に根差すものが多いのです。

     

    そういった点でも、物件の管理というのはしっかりとおこなわなければ、物件そのものの命取りになります。ローンを組むなどして、金銭的な計画の下でせっかく購入した賃貸住宅ですから、しっかりと生かさなければ本末転倒。そのためには徹底した物件管理が必要不可欠なのです。

     

    自力で管理をするなり、管理会社と契約するなり、どちらにしても、物件に正しく管理が行き届く方法を選びましょう。

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