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空き家の管理はリロケーションで!自宅の有効活用を

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空き家の管理はリロケーションで!自宅の有効活用を

空き家の管理はリロケーションで!自宅の有効活用を

 

仕事の関係で新しい場所へ転勤する方が困ってしまうのが空き家の管理です。遠い地方への転勤や海外赴任で家を空けてしまう方や、両親が使用していた実家を相続することになったという方もいらっしゃることでしょう。
今回は、空き家を管理する一つの方法であるリロケーションについてご説明します。空き家の基本的な管理方法から、リロケーションの基礎知識、メリット・デメリット、注意点まで細かく見ていきましょう。

 

 

 

 

 

空き家の具体的な管理方法とリスク

誰も住んでおらず全く利用していない家であっても、所有している限り管理が必要で、また、管理にはお金がかかります。

 

●税金
まず、家は所有資産ですから、地域に税金を納める義務があります。これについては、たとえ誰も住んでいない空き家であったとしても支払いが必要です。家を持つ場合に支払う「固定資産税」は地域によって設定料金にばらつきがありますが、土地の広さや住宅のサイズによって税率が定められていることが多いようです。一般的に土地に建物がある場合、税率が低く設定されています。

 

●清掃・メンテナンス
家は使われていないと劣化しやすくなると言われています。換気をしない部屋は空気中の湿度が上がってしまうので窓を開けて換気する必要がありますし、水道など水回りは、水が流れないことでにおいが発生するなど注意が必要です。水回り以外にも、ゴミの処理、電化製品やキッチンの安全面、庭がある場合は雑草や木々が伸びっぱなしな状態、外壁や屋根の劣化、ポストの管理なども問題です。

 

遠くに出張している方や相続した実家が遠い方にとっては、家の劣化を防ぎ景観をよく保つためとはいえ自分で掃除・点検をしに毎月出向くのはむずかしいでしょう。その場合、空き家の管理会社のサービスを利用して管理してもらう必要がありますので、管理費用が毎月かかってしまいます。

 

 

 

空き家を貸し出そう

空き家を貸し出そう

空き家を持ってしまったときに取る選択肢としては、空き家を管理し所有しつづける方法、売却してしまう方法があり、もうひとつの選択肢が「リロケーション」です。リロケーションとは、家を一定期間限定の賃貸として貸し出すことです。リロケーションという方法はもともと海外で空き家の管理方法としてはじめられた方法で、2000年に「借地借家法」が改定されたことで日本でも行われるようになりました。

 

リロケーションをする際は、一般的にリロケーション会社に依頼をします。リロケーション会社と契約をすることで、賃貸住宅として売り出すための広告、定期的な建物管理、家賃の管理、入居者の手続きや解約・明け渡しの手続きなど、さまざまなことを任せることができます。さらに、入居者とのトラブルにも対応してくれるので、遠い場所に住んでいる場合にもほとんど手間なく貸し出しすることが可能なのです。

 

 

 

リロケーションのメリットとリスク

リロケーションのメリットやリスクとしては、どのようなことが考えられるでしょうか。リロケーションをすることで貸し出す側はさまざまなメリットが得られる一方で、リスクをかかえなければならないというのも事実です。リスクをしっかりと理解し、適切に対策したうえでメリットを享受するためにも、以下の事を知っておきましょう。

 

 

【メリット】

 

●契約期間を設定できる
リロケーションでは、定期借家契約といって、期限付きの物件として貸し出すことができるので、空き家の所有者が再び住むことになるまでの間だけ貸し出しをすることができます。帰ってくるまでの期間だけ貸し出すように契約できるので、帰ってきてすぐに自宅に住むことができるのです。

 

●収入を得られる
空き家のままでは管理に費用がかかるだけですが、リロケーションで貸し出すことで、賃貸料金を受け取ることができます。リロケーション住宅の場合、家賃は通常の賃貸住宅に比べて安く設定されてしまいますが、それでも空き家を持つことで発生する経済的負担を軽減させるのには役立つといえます。

 

●建物の劣化を防ぐことができる
家などの建物は使わないことで劣化しやすくなるといわれています。しかし、賃貸住宅として貸出実際に使ってもらうことで、水道や電気類をはじめとした部分の劣化を防ぐことができます。

 

 

【リスク】

 

●入居者が見つからない
リロケーションに限らず、貸し出す住宅のリスクとして挙げられるのが、入居者が見つからないということです。入居者が見つからない原因としては、貸し出す住宅の景観や家賃、契約期間などさまざまなことが考えられます。入居してもらうためには、リフォームをしたり家賃を低く設定したりと、「入居したい」と思ってもらえるような住宅づくりをすることが大切です。
また、入居者が見つからなくなることが不安な方は、空席保証をしてくれるリロケーション会社に依頼するという手もあります。

 

●借主が賃貸を支払わない
賃貸住宅の入居者には契約で定められた期日までに毎月家賃を支払う義務がありますが、滞納の危険性があります。滞納されてしまえば、入ってくるべき収入が得られず困ってしまうことでしょう。直接管理しているわけではないのでリロケーション会社に支払いを促してもらわなければならず、こういったトラブルの解決は時間がかかる可能性もあります。

 

●家がかえって劣化してしまうことも
誰かに家を使ってもらうことで家自体の劣化を防ぐ効果が期待できますが、入居者が家の一部を破損してしまうリスクもあります。住宅の利用上の注意や禁止事項を契約時にはっきりと伝えることが重要です。

 

 

 

リロケーションするときに気を付けるポイント

リロケーションするときに気を付けるポイント

●6か月前までに契約終了時期を通告すること
定期借家契約が採用されるリロケーションでは、入居者と貸主の両者が契約期間に合意する必要があるため、赴任が終わって貸し出していた家を使いたい時期に契約を終了させることができます。しかし、契約終了の1年から6か月前に契約終了を伝えなければならないと定められていますので、事前に通告することを忘れないようにしなければなりません。

 

●税金と確定申告は忘れずに
リロケーションでは家を貸し出していますので、不動産としての収入が発生します。得られる収入のうち、必要経費以外の収入に課せられる税金を支払わなければなりませんので、必要経費がいくらなのか、どれさけの税金を納めなければならないのかをしっかりと把握しておく必要があります。

 

また、確定申告の提出はいくら遠い場所にいたとしても必要です。状況によっては確定申告を自分でおこなうのは難しいこともあるかもしれません。その場合には親族に代理人として頼むか、税理人に依頼しておくことをおすすめします。

 

●入居人とのトラブルを想定すること
入居人とのトラブルが起こる可能性があります。たとえば、入居者が契約終了時期になっても退去しなかったり、家を破損したのにもかかわらず修理費用を支払わなかったりといったことが起こりえます。トラブルを回避することも大切ですし、対処方法をあらかじめ頭に入れておくことも重要です。

 

 

 

まとめ

空き家のリロケーションについてご説明しました。リロケーション会社に依頼をすることで、空き家を貸し出して収入を得られたり、家の劣化を防いだりとメリットを得られること、そして入居者とのトラブルなどのリスクが発生することがお分かりいただけたのではないでしょうか。リロケーションをするうえで得られるメリットを予想し、リスクについても十分に考えたうえで検討することが大切です。

また、契約期間について、そして税金や確定申告については空き家の持ち主がしっかりと管理しなければなりません。代理人を立てる、必要経費を把握しておくなどの対処をしましょう。

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